한국토지신탁 배당은 13년째 나오는데 본업으로 번 돈은 왜 이렇게 작을까요

034830금융감독원 전자공시(DART) 기준 · 2026-09-13

반년 동안 본업으로 번 돈은 49억원이에요

2026년 상반기에 한국토지신탁이 본업에서 남긴 돈이에요.

연결 영업이익 49억원.

1년 전 같은 기간에는 영업손실이었으니 흑자로 돌아선 거예요.

그런데 같은 반기의 순이익은 290억원이에요.

본업에서 남긴 것의 여섯 배쯤 돼요.

배당은 더 오래 이어졌어요.

2013년부터 한 해도 거르지 않았어요.

그럼 본업으로 번 돈이 이렇게 작은데,

배당은 어떻게 13년째 나오고 있을까요.

새로 나온 뉴스가 필요한 질문이 아니에요.

회사가 이미 제출한 반기보고서와 사업보고서에 숫자로 적혀 있어요.

그 숫자를 순서대로 꺼내 볼게요.

짚어 볼 자리는 세 곳이에요.

순이익을 만든 자리, 회사 돈이 나가 있는 자리,

그리고 그 돈이 돌아오는 속도예요.

그 전에 이 회사가 무슨 일로 돈을 받는지부터 정리할게요.

📈 주가 위치	2026-09-11 종가 기준
현재가	1,199원
52주 최저 ~ 최고	1,066원 ~ 1,744원
저점 대비	+12%
고점 대비	-31%
52주 범위 내 위치	하단 20%

한국토지신탁은 땅 주인 대신 개발해 주는 회사예요

반기보고서의 소개가 정확해요.

📄 반기보고서 사업의 개요 · 2026-08-13
"당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대해왔습니다. 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 신탁방식 도시정비사업 및 리츠사업 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 금융회사로서의 면모를 갖춰가고 있습니다."
원문에서 직접 확인

신탁은 땅이나 건물의 주인이 소유 명의를 신탁회사로 넘기고,

신탁회사가 대신 개발하거나 관리해 주는 계약이에요.

신탁회사는 그 대가로 신탁보수를 받아요.

부동산신탁에는 여러 종류가 있어요.

이 회사에서 가장 큰 자리는 토지신탁이에요.

토지신탁은 다시 둘로 나뉘어요.

구분	사업비를 누가 대나	특징
차입형 토지신탁	신탁회사	보수가 크지만, 빌려준 돈을 못 받을 위험을 회사가 짊어져요
관리형 토지신탁	위탁자(원래 주인)	회사가 돈을 대지 않아 안전하지만 보수가 낮아요

이 구분이 뒤에서 계속 나와요.

회사 규모는 업계에서 가장 커요.

반기보고서에 실린 14개 부동산신탁사 비교표에서

별도 기준 자기자본(회사 자산에서 갚아야 할 빚을 뺀 몫)이

8,929억원으로 가장 많아요.

주인은 누구일까요.

최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜ 24.25%(61,238,523주)이고,

특수관계인인 엠케이전자㈜가 11.21%(28,305,477주)를 갖고 있어요.

소액주주는 28,418명, 40.12%예요.

여기까지만 보면 수수료를 받는 회사예요.

그런데 영업수익에는 수수료가 아닌 줄이 하나 더 있어요.

그런데 수수료만 받는 회사가 아니에요

여기서 볼 것은 하나예요.

영업수익의 어디까지가 수수료인가.

영업수익 항목(연결)	2026년 상반기	2025년 상반기
수수료수익	589.7억원	489.8억원
└ 신탁보수	334.3억원	290.2억원
└ 대리업무보수외	255.4억원	199.6억원
이자수익	365.1억원	245.9억원
└ 신탁계정대이자	208.1억원	147.3억원
그 외(평가이익·배당 등)	34.3억원	36.2억원

이자수익 365억원 가운데 208억원이 신탁계정대에서 나온 이자예요.

신탁계정대는 회사가 개발 사업비를 대신 내주고

나중에 돌려받기로 한 돈이에요.

즉 이 회사는 보수만 받는 게 아니라

돈을 빌려주고 이자도 받아요.

맡아서 관리하는 재산인 수탁고는 약 11조원이에요.

1년 전 9.9조원에서 늘었어요.

일감도 쌓여 있어요.

도시정비사업은 전국 35개 사업장에서

사업시행자나 사업대행자로 지정돼 있고,

리츠는 20개를 운용하고 있어요.

리츠 쪽에는 더 늘어날 자리가 있어요.

6월 30일 회사는 LH 「PF 선진화 마중물 개발앵커리츠」의

자산관리회사(AMC)로 합작투자계약을 맺었어요.

출자약정은 365억원이에요.

반기말까지 50억원을 냈고 315억원이 남아 있어요.

들어오는 쪽은 이렇게 늘었어요.

그럼 남은 이익은 얼마였을까요.

본업은 반년 만에 흑자로 돌아섰어요

여기서 볼 것은 하나예요.

늘어난 수익이 이익까지 갔는가.

항목(연결)	2026년 상반기	2025년 상반기
영업수익	989.1억원	771.9억원
영업비용	940.3억원	777.8억원
영업이익(손실)	48.8억원	-6.0억원
당기순이익	290.4억원	93.4억원
주당순이익	134원	44원

영업수익은 1년 전보다 217억원 늘었어요.

그런데 영업비용도 162억원 늘었어요.

늘어난 비용은 거의 한 줄에 몰려 있어요.

회사가 들고 있는 유가증권의 평가액이 내려간 만큼을 비용으로 잡는

금융상품평가및처분손실이 1년 전보다 124억원 늘었어요.

영업비용 항목	2026년 상반기	2025년 상반기
판매비와관리비	432.4억원	405.8억원
이자비용	174.9억원	181.8억원
금융상품평가및처분손실	127.5억원	3.5억원
신용손실충당금 전입액	127.3억원	149.1억원
기타영업비용	78.2억원	37.7억원

빌려준 돈 중 못 받을 것 같은 금액을 미리 비용으로 잡는

신용손실충당금 전입액은 오히려 줄었어요.

그래서 본업은 흑자가 됐어요.

하지만 이 49억원으로는 순이익 290억원을 설명할 수 없어요.

차이를 만든 자리가 따로 있어요.

단서 하나 — 순이익을 만든 숫자는 회사가 정하지 않아요

영업이익과 순이익 사이의 241억원을 채운 건 지분법이익이에요.

다른 회사나 펀드의 지분을 가진 만큼

그 회사 이익을 내 이익으로 잡는 것을 말해요.

이 이익이 어디서 왔는지가 이 글의 첫 번째 갈림길이에요.

관계·공동기업	지분율	반기 지분법손익
키스톤에코프라임스타기업재무안정사모투자합자회사	87.43%	180.3억원
에코프라임마린기업재무안정사모투자합자회사	93.21%	190.4억원
상봉케이원청년주택PFV	40.00%	13.9억원
그 외 15곳	—	-23.0억원
합계	—	361.6억원

여러 투자자에게서 돈을 모아 기업이나 자산에 투자하는 펀드,

즉 사모투자합자회사 두 곳에서만 370.7억원이 나왔어요.

나머지 15곳에서는 오히려 손실이 났어요.

지분율이 87~93%인데 왜 자회사로 묶지 않았을까요.

회사가 이유를 적어 놨어요.

📄 반기보고서 관계기업 주석 · 2026-08-13
"연결기업은 변동이익에 유의적으로 노출되어 있으나, 관련 활동을 지시할 수 있는 힘과 이익에 영향을 줄 수 있도록 힘을 사용할 능력이 없으므로 연결범위에서 제외하고 관계기업투자주식으로 분류하였습니다."
원문에서 직접 확인

돈은 대부분 넣었지만 운용은 회사가 정하지 않는다는 뜻이에요.

그래서 이 이익은 회사가 만들어 낸 것이 아니라 받아 적는 이익이에요.

특수관계자 주석에는 이 두 펀드의 특수관계자로

동부건설㈜과 ㈜HJ중공업이 적혀 있어요.

규모도 작지 않아요.

관계·공동기업 장부금액은 5,692억원,

연결 자산총계의 28.1%예요.

반대 방향도 열려 있어요.

투자한 곳의 손실이 투자금보다 커지면

회사는 지분법 적용을 멈추고 그 뒤 손실을 반영하지 않아요.

이렇게 장부에 안 잡힌 손실이 우림에이엠씨㈜,

광주중외공원개발, 케이원김포로지스PFV 세 곳에 쌓여 있어요.

순이익을 만든 자리는 확인했어요.

그럼 회사가 실제로 쓴 돈은 어디에 가 있을까요.

단서 둘 — 회사 돈이 사업 현장에 나가 있어요

차입형 토지신탁을 하면 사업비를 회사가 대요.

그 돈이 신탁계정대예요.

반기보고서가 이 구조를 그대로 적어 놨어요.

📄 반기보고서 영업의 종류 · 2026-08-13
"차입형토지신탁은 부동산시장 상황에 영향을 많이 받기는 하나, 사업기획, 자금조달, 시공사선정, 건축공사의 발주 및 관리, 분양에 이르기까지 부동산사업에 대한 일체를 전문성 갖춘 신탁회사가 대행하게 되어 신탁회사의 전문성을 적극 활용할 수 있습니다. … 그러나 사업 진행과정에서 신탁사 명의 대여금에 대한 손실 리스크 또한 수반되는 것이 사실입니다."
원문에서 직접 확인

여기서 볼 것은 하나예요.

빌려준 돈 가운데 얼마를 못 받을 것으로 봤는가.

대출채권(연결)	2026년 6월 말	2025년 말
신탁계정대	1조 428.5억원	9,565.1억원
대여금	521.2억원	715.7억원
손실충당금	-1,760.3억원	-1,700.8억원
합계(장부금액)	9,250.1억원	8,786.0억원

신탁계정대 잔액이 1조원을 넘어섰어요.

반년 만에 863억원 늘어난 거예요.

그중 1,600억원은 못 받을 것으로 보고 미리 비용으로 털어 놨어요.

빌려준 돈의 15.4%예요.

빌려주는 돈은 어디서 났을까요.

회사도 빌렸어요.

신탁계정대와 관련해 지배기업 명의로 빌린 차입부채가 7,400억원이에요.

돈은 이렇게 나가 있어요.

그럼 이번 반기에 통장으로 들어온 돈은 얼마였을까요.

단서 셋 — 이익은 늘었는데 현금은 나갔어요

현금흐름(연결)	2026년 상반기	2025년 상반기
영업활동현금흐름	-767.4억원	-686.6억원
투자활동현금흐름	24.8억원	81.8억원
재무활동현금흐름	328.4억원	-477.7억원

순이익은 290억원인데 영업활동으로는 770억원이 빠져나갔어요.

이유는 둘이에요.

첫째, 지분법이익은 통장에 들어온 돈이 아니에요.

장부상 이익이라 현금흐름표에서는 다시 빼요.

실제로 반기 중 받은 배당금은 9.2억원이었어요.

둘째, 대출채권이 597억원 늘었어요.

신탁계정대가 늘어난 만큼 현금이 나간 거예요.

모자란 돈은 빌려서 채웠어요.

반기 중 차입금이 약 4,000억원 들어왔어요.

그래도 현금및현금성자산은 1,100억원에서 685억원으로 줄었어요.

단서 세 개가 모였어요.

그 전에 제목의 나머지 절반, 배당을 확인할 차례예요.

배당은 13년 동안 한 해도 거르지 않았어요

배당 지표	2025년(제30기)	2024년(제29기)
주당 현금배당금	70원	70원
현금배당금총액	152.89억원	150.81억원
시가배당률	5.3%	6.8%
연결 현금배당성향	72.9%	—

2013년부터 13년 연속 결산배당이에요.

배당성향(순이익 가운데 배당으로 나간 몫의 비율)은 72.9%였어요.

여기서 한 가지가 걸려요.

2025년은 연결 영업손실이 209억원 난 해였어요.

그런데 같은 해 당기순이익은 194억원 흑자였고,

회사는 그 순이익을 기준으로 153억원을 배당했어요.

3월 27일에는 기업가치 제고 계획도 냈어요.

조세특례제한법상 고배당기업에 해당한다고 밝히고,

도시재생사업과 리츠사업의 다변화, 해외투자를 방향으로 적었어요.

본업이 손실인 해에도 배당은 나왔어요.

이제 세 단서와 이 배당을 겹쳐 볼 차례예요.

그래서 배당은 13년째 나오는데 본업으로 번 돈은 왜 이렇게 작을까요

단서를 순서대로 포개면 이렇게 돼요.

1. 본업은 좋아졌지만 비용 한 줄이 이익을 눌렀어요. 영업수익이 늘어난 만큼 영업비용도 같이 늘었고, 늘어난 비용은 거의 유가증권 평가액 하락이었어요. 회사가 하는 신탁·리츠 영업과 상관없는 자리에서 영업이익이 깎인 거예요.

2. 순이익을 만든 건 회사가 정하지 않는 숫자예요. 영업이익에 지분법이익이 붙어 순이익이 됐고, 그 지분법이익의 대부분은 사모펀드 두 곳에서 왔어요. 회사는 그 펀드의 운용을 지시할 수 없다고 스스로 적었어요. 펀드가 들고 있는 자산의 값이 내려가면 같은 자리가 반대로 움직여요.

3. 대가는 현금이 들어오는 속도예요. 지분법이익은 통장에 들어오는 돈이 아니고, 그사이 신탁계정대는 더 늘었어요. 본업이 흑자로 돌아선 반기에도 영업활동현금흐름은 마이너스였고, 회사는 차입으로 메웠어요.

한 문장으로 줄이면 이래요.

배당이 13년째 이어지는 자리는 본업 이익이 아니라, 회사 밖에서 정해지는 지분법이익 쪽에 더 크게 기대고 있어요[추정].

이 1년을 시장이 어떻게 지나왔는지는 종가로만 적어 둘게요.

오르내린 이유는 여기서 단정하지 않아요.

시점	종가(원)	그때 있었던 일
2025-09-11	1,424	1년 전
2026-01-15	1,202	자기주식 대상 교환사채 발행 결정
2026-03-26	1,744	1년 중 가장 높은 종가
2026-03-27	1,710	기업가치 제고 계획 공시
2026-06-26	1,066	1년 중 가장 낮은 종가
2026-06-30	1,111	LH 개발앵커리츠 합작투자계약 체결
2026-08-13	1,119	반기보고서 제출
2026-09-11	1,199	지금

여기까지의 이야기를 한 장에 모으면 이래요.

①→④는 영업수익에서 순이익까지 내려오는 순서,

⑤는 그사이 회사 돈이 나간 자리,

⑥은 앞으로 떠안고 있는 약속이에요.

아래 회색 띠는 날짜순이에요.

답은 나왔어요.

그런데 주주 몫에서는 그사이 다른 일이 벌어지고 있었어요.

그 사이 주주 몫에서는 다른 일이 있었어요

여기서 볼 것은 하나예요.

시장에 도는 주식이 늘고 있는가, 줄고 있는가.

항목(2026년 6월 30일)	수량	발행주식총수 대비
발행주식총수	252,489,230주	100%
자기주식 — 직접보유	19,199,153주	7.60%
자기주식 — 교환사채 발행 잔량	11,309,526주	4.48%
자기주식 합계	30,508,679주	12.08%
유통주식	221,980,551주	—

올해 1월, 회사는 자기주식 신탁계약을 중도 해지해

34,080,105주를 현물로 받았어요.

그리고 그 주식을 대상으로 교환사채를 발행했어요.

교환사채는 정해진 값에 그 회사가 이미 갖고 있는 주식으로

바꿔 받을 수 있는 채권이에요.

교환사채 조건	내용
발행금액	200억원(무기명식 이권부 무보증 사모)
교환가액	1,344원
교환 대상	자기주식 14,880,952주(발행주식총수의 5.89%)
교환청구기간	2026-01-30 ~ 2030-12-23
이자	표면 0.0% · 만기 1.0%(만기 2031-01-23)
조기상환청구권	2028-01-23부터 3개월마다

반기말까지 3,571,426주가 실제로 교환돼 나갔어요.

새 주식을 찍는 방식이 아니라서 발행주식총수는 그대로예요.

다만 시장에 도는 주식은 그만큼 늘어요.

주가가 교환가액 1,344원 위로 올라가면

남은 11,309,526주도 같은 길로 나올 수 있어요.

돈을 왜 마련했는지도 공시에 적혀 있어요.

📄 주요사항보고서(교환사채권 발행결정) · 2026-01-15
"향후 신규사업 확대에 따른 추가적인 자금소요 및 종속기업 코레이트자산운용의 자본잠식 해소를 위한 유상증자의 필요성 및 시급성으로 금번 자기주식 대상 교환사채 발행을 결정하게 되었으며, 당사는 금번 교환사채 발행을 통해 조달한 자금 전액을 종속회사인 코레이트자산운용 유상증자 대금으로 활용될 예정임을 알려 드립니다."
원문에서 직접 확인

자본잠식은 회사가 쌓아 온 손실이 커서

자본이 처음 넣은 돈보다 적어진 상태예요.

유상증자(회사가 새 주식을 발행해 그 대금을 받는 것)로 그 구멍을 메우는데,

그 대금을 한국토지신탁이 교환사채로 마련한 거예요.

주주 몫은 이렇게 되어 있어요.

남은 건 회사가 밖으로 떠안고 있는 약속이에요.

위험은 무엇인가요

새로 등장한 위험보다는 앞에서 본 숫자가 그대로 위험이에요.

거기에 재무제표에 안 잡힌 약속이 더해져요.

항목	규모
지급보증·책임준공 의무	18건 · 보증한도 1조 7,957.1억원 · 대출원리금 1조 2,153.8억원
피소된 소송(지배기업)	135건 · 소송가액 1,947.3억원
└ 그중 고유계정에 영향	13건 · 388.0억원
회사채 미상환 잔액	2,522.0억원(1년 이내 810.0억원)
금융기관 대출한도 약정	한도 7,239.6억원 · 실행 4,854.2억원
펀드 매입의무 약정	최대 496억원

책임준공은 시공사가 공사를 못 끝내면

신탁회사가 대신 건물을 완공해 주겠다는 약속이에요.

못 지키면 대출해 준 금융기관의 손해를 물어 줘야 해요.

회사는 손해배상의무를 부담할 위험이 낮다고 판단해

금액을 재무제표에 반영하지 않았어요.

소송도 적지 않아요.

📄 반기보고서 우발부채 주석 · 2026-08-13
"지배기업은 당반기말 현재 신탁사업과 관련하여 135건의 소송(소송가액 194,726백만원)에 피소되어 계류중에 있으며, 248건의 소송(소송가액 119,488백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 또한, 지배기업이 피소되어 계류중인 소송 중 13건의 소송(소송가액 38,797백만원)은 패소시 고유계정에 영향을 미칠 수 있는 소송입니다."
원문에서 직접 확인

자본이 얼마나 여유 있는지 보는 지표도 있어요.

영업용순자본비율은 금융투자회사가 위험 대비 자본을

얼마나 갖고 있는지 나타내는 값이에요.

규제 하한은 150%인데 이 회사는 214.9%예요.

다만 269.1% → 230.1% → 214.9% 로 3년째 내려왔어요.

부채비율(연결)은 91.4%로 전기말 91.8%와 비슷해요.

회사채 신용등급은 A-(안정적)으로 유지되고 있어요.

같은 숫자라도 회사가 볼 때와 주주가 볼 때의 뜻이 달라요.

그래서 아래 표는 두 축으로 나눠 적었어요.

호재·중립·악재로 갈라 보면

▲ 호재

• 신탁보수와 리츠 보수가 함께 늘면서 본업이 영업손실에서 영업이익으로 돌아섰어요 · 배당이 13년째 이어졌고 배당성향은 72.9%였어요

■ 중립

• 교환사채는 새 주식을 찍는 방식이 아니라 발행주식총수가 늘지 않아요 · 대신 회사가 갖고 있던 주식이 시장으로 나와 유통 물량은 늘어요

▼ 악재

• 신탁계정대가 늘면서 영업활동현금흐름이 마이너스였고 차입으로 메웠어요 · 순이익의 대부분이 회사가 운용을 지시하지 못하는 펀드에서 나왔어요

그럼 다음 공시에서 무엇을 확인하면 될까요.

다음에 뭘 보면 되나요

결국 하나로 모여요.

하반기에도 지분법이익이 순이익을 만들어 주는가.

확인할 것	지금까지 나와 있는 것
하반기 지분법이익	상반기 순이익의 대부분을 만든 자리예요. 회사는 그 펀드의 운용을 지시할 수 없다고 적었어요
신탁계정대 잔액과 충당금	반년 만에 863억원 늘었고, 충당금은 빌려준 돈의 15.4%예요
금융상품평가손실	상반기 영업이익을 깎은 자리예요. 유가증권 값이 오르면 방향이 바뀔 수 있어요
책임준공 18건의 공정	보증한도가 재무제표에 잡혀 있지 않아 주석으로만 확인돼요
교환사채 교환 청구	잔량 11,309,526주가 주가에 따라 시장으로 나올 수 있어요
LH 앵커리츠 잔여 출자	315억원이 프로젝트별로 더 나가요

맨 윗줄 하나가 나머지를 정해요.

하반기에도 지분법이익이 크면 순이익과 배당은 같은 모양으로 이어지고,

그 자리가 반대로 움직이면 남는 건 본업 이익뿐이에요.

출처 · 투자 유의

분석 기준일	2026-09-09
기준 자료	주요사항보고서(교환사채권 발행결정)(2026-01-15)(미감사), 현금ㆍ현물 배당 결정(2026-02-09)(미감사), 사업보고서 2025(2026-03-18)(감사), 기업가치 제고 계획(자율공시)(2026-03-27)(미감사), [기재정정]투자판단 관련 주요경영사항(2026-06-30)(미감사), 반기보고서 2026년 반기(2026-08-13)(검토)
공시 확인 실적	2026년 반기(검토) · 2025년 사업보고서(감사) · 미발표 2026년 3분기·연간 실적 · 하반기 지분법이익 · 교환사채 잔량 11,309,526주 교환 여부 · LH 앵커리츠 잔여 출자 315억원 · 공시 확인 사실 중심(작성자 해석 포함·수치 전망 없음)
다음 확인 변수	하반기 지분법이익 · 신탁계정대와 충당금 · 금융상품평가손실 · 책임준공 18건 · 교환사채 교환 청구 · LH 앵커리츠 잔여 출자
출처	금융감독원 전자공시(DART) 한국토지신탁 — 주요사항보고서(교환사채권 발행결정)(2026-01-15) · 현금ㆍ현물 배당 결정(2026-02-09) · 사업보고서 2025(2026-03-18) · 기업가치 제고 계획(자율공시)(2026-03-27) · [기재정정]투자판단 관련 주요경영사항(2026-06-30) · 반기보고서 2026년 반기(2026-08-13) · 연결재무제표 기준 · 공시 확인 기준일 2026-09-09. DART 반기보고서 · DART 사업보고서 · DART 교환사채 발행결정 · DART 배당 결정 · DART 기업가치 제고 계획 · DART LH 앵커리츠 · 회사 홈페이지
정보	회계연도는 12월 말에 끝나요. 반기 재무제표는 검토를 받은 것으로 감사받은 확정치가 아니에요. 주가는 야후 파이낸스 일별 종가 기준이에요. 용어는 처음 나오는 자리에서 풀었어요.
투자 유의	이 글은 공시 원문을 기준으로 작성했어요. 사실·숫자는 원문 근거에 따른 것이고, 해석·전망은 작성자의 견해예요. 본 콘텐츠는 투자 정보 제공이 목적이며 특정 종목의 매수·매도를 권유하지 않아요. 투자 판단과 그 결과의 책임은 투자자 본인에게 있어요.

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