오픈도어 매출 전년 대비 44% 줄었는데 주택 매입은 2.5배로 늘렸다

• 오픈도어는 집을 직접 사서 되파는 회사예요. 중개 수수료를 받는 게 아니라, 집주인에게 현금으로 사서 손질한 뒤 다시 팔아 차익을 남겨요.

• 2026년 2분기 매출은 8억 8,300만 달러로 1년 전보다 43.6% 줄었어요. 순손실은 1억 6,200만 달러로 커졌고요.

• 그런데 같은 분기에 집은 오히려 2.5배 더 샀어요. 2,339채를 팔고 4,378채를 사들였거든요.

• 손실도 뜯어보면 성격이 달라요. 1억 6,200만 달러 손실 중 1억 1,900만 달러가 주식보상이에요. 현금은 나가지 않았죠.

• 그리고 8월 13일, 6억 5,000만 달러(약 9,425억원) 전환사채를 발행하기로 했어요. 집을 더 사기 위한 돈이에요.

보통 부동산 중개는 사고파는 사람을 이어 주고 수수료를 받아요.

오픈도어는 달라요. 회사가 직접 집을 사요. 집주인에게 현금으로 매입해서, 손질한 다음 다시 팔죠.

그래서 이 회사에서 사들인 집은 곧 '재고' 예요. 창고에 쌓인 물건과 같은 개념이에요.

이 구조에는 특징이 하나 있어요. 집을 사려면 먼저 큰돈이 나가고, 그 돈은 집이 팔려야 돌아와요. 그래서 얼마나 사느냐가 앞으로의 매출을 정해요.

2026년 2분기 매출은 8억 8,300만 달러예요. 1년 전 같은 기간(15억 6,700만 달러)보다 43.6% 줄었어요.

다만 한 가지는 좋아졌어요. 남기는 비율(매출총이익률)이 8.2%에서 9.7%로 올랐어요. 적게 팔았지만 건당 마진은 나아진 거예요.

이 숫자들은 8월 4일 실적 발표(접수번호 0001801169-26-000019)와 같은 날 낸 분기보고서(접수번호 0001801169-26-000021)에 나와요.

여기가 이 회사를 이해하는 지점이에요.

1년 전에는 4,299채를 팔고 1,757채를 샀어요. 파는 쪽이 훨씬 많았죠.

지금은 반대예요. 2,339채를 팔고 4,378채를 샀어요. 판 집의 1.9배를 사들인 거예요.

앞으로 살 집(매입 계약을 맺어 둔 주택)도 393채에서 2,310채로 늘었고요.

매출이 준 건 덜 팔아서고, 집을 더 산 건 앞으로 팔 물량을 쌓는 중이라는 뜻이에요. 회사는 3분기 매출이 1년 전보다 최소 20% 늘 것으로 보고 있어요.

순손실이 1년 사이 2,900만 달러에서 1억 6,200만 달러로 커졌어요. 그런데 뜯어보면 원인이 한 곳에 몰려 있어요.

일반관리비가 4.8배가 됐어요. 다른 비용은 오히려 줄었는데요.

이유는 주식보상이에요.

분기보고서는 주가가 정해진 수준에 닿아야 지급되는 보상에서만 1억 달러가 나왔고, 1년 전에는 같은 비용이 없었다고 적었어요.

주식으로 주는 보상이라 현금은 나가지 않아요. 회사가 함께 발표한 조정 순손실은 3,000만 달러예요.

8월 13일 공시(접수번호 0001140361-26-032600)로 전환사채 발행을 알렸어요.

조건을 보면 회사에 유리한 편이에요.

이자를 한 푼도 주지 않아요. 그리고 주식으로 바꿀 때 적용하는 가격이 그날 주가보다 35% 높아요. 주가가 $4.71을 넘어야 투자자가 전환할 이유가 생겨요.

📄 SEC 8-K 원문(2026-08-13)
영어 원문: "The initial conversion price represents a premium of approximately 35% over the last reported sale price of $3.49 per share of the Company's common stock on August 12, 2026."
번역: 초기 전환가는 2026년 8월 12일 종가 3.49달러보다 약 35% 높은 값입니다.
SEC 원문에서 직접 확인

6억 5,000만 달러를 걷지만, 그중 상당액이 곧바로 나가요.

자사주 매입 1억 5,800만 달러는 사채를 사 준 투자자들로부터 그날 종가로 주식을 되사는 거예요.

캡드 콜 5,250만 달러는 나중에 주식이 늘어나는 걸 막아 주는 보험 같은 계약의 값이에요.

남는 4억 4,000만 달러는 집을 더 사고 진출 지역을 넓히는 데 쓰겠다고 밝혔어요.

이 거래에서 가장 공들인 부분이에요.

캡드 콜의 한계선(캡 가격)은 $6.98이에요. 그날 종가($3.49)의 딱 두 배죠.

그 위로는 이번에 되산 주식 4,530만 주가 완충 역할을 해서, $10.38까지는 주식이 실제로 늘어나지 않도록 짰어요.

[추정] 다만 주가가 $10.38을 넘으면 그때부터는 희석이 시작돼요. 공시도 이 구조가 희석을 "상당 부분 제한"한다고 했지 없앤다고 하지는 않았어요.

기존에 갖고 있던 전환사채는 이래요.

이번에 발행하는 6억 5,000만 달러는 기존 잔액의 3.3배예요. 그리고 2021년에 발행한 1억 3,500만 달러는 올해 만기가 와요.

주식 수도 이미 늘어 왔어요. 가중평균 주식수가 1년 새 7억 2,948만 주에서 9억 6,578만 주로 32.4% 늘었어요.

여기에 워런트 세 종류(행사가 $9.00·$13.00·$17.00)가 나스닥에 따로 상장돼 있어서, 주가가 오르면 그쪽에서도 주식이 나올 수 있어요.

회사 입장에서는 지금이 물량을 쌓을 때예요. 집을 사야 나중에 팔 수 있는데, 사는 데는 큰돈이 먼저 들어요. 이자 없는 돈을 걷고, 전환가는 주가보다 35% 높게 잡고, 자사주까지 되사서 희석을 $10.38까지 막았어요. 조건만 보면 잘 짠 조달이에요.

투자자 입장에서는 확인할 게 남아요. 늘린 재고가 실제로 팔려야 매출이 되고, 그때까지는 손실과 현금 감소가 이어져요. 주식 수는 이미 1년 새 32.4% 늘었고, 전환되면 1억 3,796만 주가 더 생겨요. 희석 방어는 $10.38까지고 그 위는 아니에요.

이 종목은 줄어든 매출과 늘린 재고를 함께 봐야 해요.

2분기 숫자만 보면 나빠 보이지만, 회사는 일부러 덜 팔고 더 사는 중이에요. 그 판단이 맞았는지는 3분기부터 드러나요.